Voorstanders leggen uit: dit is waarom Feyenoord City wél een goed idee is

Afgelopen week hadden supporters de mogelijkheid om hun mening over Feyenoord City te geven op het Rotterdamse stadhuis. Dat ging helaas niet door. Daarom biedt Rijnmond nu zowel de voorstanders van Feyenoord City als de tegenstanders de kans om zo goed mogelijk uit te leggen waarom Feyenoord City een goed idee is, of dus juist niet.

De belangrijkste factor voor de BVO Feyenoord is altijd geweest dat de meerwaarde van een nieuw stadion financieel gezien tot uitdrukking moet komen in wat aan spelers uitgegeven kan worden. Het spelersbudget moet stijgen om concurrerend met Ajax en PSV te zijn op het veld. De meest recente businesscase voldoet aan de voorwaarden die de BVO Feyenoord hieraan stelt. Onder meer het vergroten van de inkomsten uit meer zitplaatsen, meer zakelijke inkomstenbronnen, meer horecavoorzieningen en meer mogelijkheden om buiten wedstrijddagen om omzet te genereren, maken deze ambitie mogelijk. Wie gedetailleerder over de businesscase wil lezen, verwijs ik graag door naar deze longread.

Een groot pluspunt van een nieuw stadion is dat je het kunt bouwen en inrichten naar je eigen wensen. Dit is een significant voordeel ten opzichte van een verbouwd stadion dat niet vaak wordt benoemd. Dat begint bij Feyenoord zelf als klant met beperkte kennis op het gebied van bouwen. Om in die positie volledig ontzorgd te worden, kies je voor nieuwbouw. De aannemer maak je volledig verantwoordelijk voor alle risico's van het project voor een vast bedrag. Dit wordt ook wel een Turn Key oplevering genoemd, waarbij uiteraard wel een (deel van het) risico in de prijs verwerkt zit. Een eventuele kostenoverschrijding is dus afgedekt bij de bouwcombinatie.

Voor de exploitatie van het nieuwe stadion is de groei van het voorzieningenniveau het allerbelangrijkste. De Kuip is voornamelijk ingericht als voetbalstadion en heeft niet de multifunctionaliteit die in moderne topstadions tegenwoordig gevraagd wordt. Evenementen in de 21e eeuw vragen specifieke extra eigenschappen die in het ontwerp van De Kuip nooit zijn meegenomen.

Denk hierbij aan de geluidsuitstraling naar de omgeving, de ruimtelijke akoestiek in het stadion, een verzwaarde dakconstructie voor de elektrische installaties en decorstukken tijdens grote evenementen, en specifieke logistiek voor vrachtwagens en kranen. Daarnaast geldt dat bijvoorbeeld voor de toiletvoorzieningen rekening is gehouden met de wisselende verhouding van mannelijke en vrouwelijke bezoekers. Voor veel grote evenementen zijn dit soort faciliteiten een voorwaarde.

De inrichting van het nieuwe stadion gaat ervoor zorgen dat het stadionbezoek voor een breder publiek als prettig ervaren wordt. Mensen die waarde hechten aan goede en gevarieerde horeca in het stadion en die niet tot de enkels in de urine willen staan bij toiletbezoek. Of mensen die moeilijk ter been zijn en het niet zien zitten om de steile trappen op te lopen; lift- en rolstoelvoorzieningen kunnen daarbij helpen. En er is ook een groep mensen die de stoelafstand in De Kuip zowel opzij als naar voren als te krap ervaart.

Dit alles heeft invloed op hun komst en bestedingen. Opvallend was dat de gemiddelde besteding aan horeca gedurende Feyenoord - FC Utrecht, waardoor het lage aantal toeschouwers de uitgaven per bezoeker ruim dubbel zo hoog dan normaal waren.

Zakelijke markt

Het Maasgebouw is bij de renovatie in 1994 neergezet voor de zakelijke markt, maar het zorgt niet voor de korte lijntjes met de voetbalbeleving die je zakelijke relaties wil bieden. Borrelen en dineren met zicht op de wedstrijd, zicht op de spelerstunnel van binnenuit voor de ultieme live-ervaring en grote, luxe ruimtes waar de Feyenoord Business Club voor en na de wedstrijd kan verzamelen, zijn maar een paar voorbeelden van wensen in de huidige zakelijke markt. De schaalvergroting van het aantal zakelijke bezoekers in het stadion zal een heel groot effect hebben op de inkomsten van het stadion.

Hogere capaciteit

Circa 15.000 extra stoelen biedt kansen voor mensen die zonder seizoenkaart niet zo snel in aanmerking komen voor bijvoorbeeld Feyenoord - Ajax. Mogelijk dat meer mensen de waarde in gaan zien van het bezoeken van een wedstrijd en ook vaste seizoenkaarthouder worden. Hetzelfde geldt voor het Vak van Zuid, dat in het nieuwe stadion plaats moet bieden aan bijna vierduizend kinderen uit Rotterdam die normaal gezien niet in De Kuip kunnen komen.

Het thuisgevoel

De aankleding van het nieuwe stadion zal heel belangrijk worden of je als supporter ‘thuis' komt. Waarbij in acht moet worden genomen door het projectteam dat er voldoende historische elementen van de club in het stadion geïmplementeerd gaan worden, dat er zoveel mogelijk beton weggewerkt wordt en dat het geheel daardoor sfeervol en als 'stadion van Feyenoord' ingericht wordt. Zowel qua belichting als qua materiaalkeuzes en ruimtelijke inrichting.

Verrijken van Feijenoord

Een andere partij die veel belang heeft bij het realiseren van een nieuw stadion is de gemeente Rotterdam. Allereerst is het gebied dat in de toekomst als Feyenoord City aangemerkt zal worden momenteel een vrij armoedig stuk Rotterdam. Door het verplaatsen van de speellocatie van Feyenoord gaan zoveel balletjes rollen, dat de ontwikkeling van het gebied veel sneller, beter en samenhangender tot stand zal komen dan zonder nieuw stadion. Met een veel hoger aantal woningen dat op korte termijn gebouwd kan worden tot gevolg, iets waar de gemeente Rotterdam gezien de woningnood liever gisteren dan vandaag mee wil beginnen. Ook nieuwe horeca- en retail-functies zijn meer dan welkom.

Evenementenstad Rotterdam

Los van de invloed van dit project op de woningopgave van 40.000 extra woningen in Rotterdam in 2040 is het modernste en grootste stadion van de Benelux ook meer dan welkom voor Rotterdam als evenementenstad. Het stadion vormt een serieuze concurrent voor andere evenementenlocaties elders in de Benelux. Het is de bedoeling dat er in het stadion jaarlijks minimaal drie evenementen worden gehouden voor 65.000 bezoekers en minimaal vijf evenementen voor 40.000 bezoekers. Dit zijn enorme publiekstrekkers voor de hele stad. Hetzelfde geldt voor interlands van het Nederlands Elftal en het stadion als speellocatie voor UEFA-wedstrijden.

De gemeentekas

De investering die de gemeente Rotterdam doet is grofweg 40 miljoen euro aandelen in het stadion, 60 miljoen euro voor de grond en 35 miljoen euro voor de omliggende infrastructuur. Daarnaast wordt zo’n 21 miljoen euro aan rijkssubsidie gebruikt voor de overkluizing van het spoor naast het stadion, heeft de gemeente meebetaald aan het technisch ontwerp (4 miljoen euro) en gaat er geld in de landaanwinning en de strekdam voor het stadion (30 miljoen euro). Tot slot heeft Stadion Feijenoord bij de gemeente nog een achtergestelde lening open staan ter waarde van 8 miljoen euro voor de verbouwing van De Kuip in 1994. Maar er komt ook geld terug.

Rotterdam betaalt in feite alleen voor de 35 miljoen euro in de infrastructuur rondom het stadion, maar dat is iets waar heel Rotterdam en omstreken heel lang plezier van gaat hebben. Op de lange termijn levert deze investering de stad (veel) geld op en dat staat nog volledig los van de waarde van het hele project van meer dan anderhalf miljard euro. Een hele grote kans voor de gemeente.

Gebiedsontwikkeling

Er is nu een 'momentum'. Met de plannen die er liggen voor onder meer de Rijnhaven en Hart van Zuid is er een eenmalige kans om al deze gebiedsontwikkelingen op een goede manier met elkaar te verbinden, zodat het maximale resultaat voor de stad er uit komt. Gezien de toevoeging van woningen aan Feyenoord City, wordt de case om een IC-station of een nieuwe metroverbinding aan te leggen veel sterker. Rotterdam is bezig om een nieuwe oeververbinding over de rivier te realiseren, dit is allemaal een stuk makkelijker door deze gebiedsontwikkeling inclusief het nieuwe stadion.

Mobiliteit

De mobiliteit is slecht in dit gedeelte van de stad en de angst bestaat dat dit met een groter stadion alleen maar erger gaat worden. Dat komt voornamelijk door onderschatte effecten van het uitgebreide mobiliteitsplan met daarin onder meer de ‘peak shaving’ die hier plaats zal gaan vinden. Hier komt de ontvlechting van de door elkaar lopende verkeersstromen rondom De Kuip nog eens bij. Trams die veel minder opgehouden worden door mensen die oversteken, auto’s, fietsers en voetgangers die elkaar minder kruisen: het is allemaal zo ontworpen dat de ontsluiting van het gebied veel soepeler en veiliger verloopt.

Wat echter wel vast lijkt te staan is dat de mensen die het liefst met de auto tot de voordeur willen komen een stuk minder te zoeken hebben in dit gebied. Toch blijft er ruim voldoende parkeergelegenheid over bij onder meer de nieuwe Gamma en bij nieuwe stadion zelf. Met naast de inpandige parkeergarage in het stadion (750 plaatsen) nog projecten als de nieuwe stadsbrug of -tunnel, de verplaatsing van het treinstation, een eventuele upgrade naar een IC-station en de keerlus voor de tram

Werkgelegenheid

Zowel tijdens de bouw- als exploitatiefase fungeert Feyenoord City als ‘banenmotor’ voor Rotterdammers. Het project moet 1.500 banen opleveren, waarvan 310 FTE voor laaggeschoold werk. Ook komen er 500 stageplaatsen voor MBO/HBO/WO. Volgens het rapport van Deloitte zijn deze kwantitatieve position paper vereisten gewaarborgd middels contracten tussen de gemeente en de BVO/het stadion. Bij de ontwikkeling van dit gebied is het de bedoeling dat kennisinstellingen, publieke en private partijen zich verzamelen in een Sport & Lifestyle Lab om ideeën te testen en te ontwikkelen op het gebied van sport, voeding en gezondheid. Die broedplaats trekt ook nieuwe ondernemingen en startups aan op het gebied van sport en gezonde leefstijl.

Wat kunnen we de komende tijd verwachten?

De RvC van Stadion Feijenoord schreef enkele weken geleden een brief aan de gemeenteraad met de laatste stand van zaken:

“Bij het achtergesteld en eigen vermogen zijn nog twee onderdelen niet volledig afgerond. Vrienden aan de Maas B.V. heeft recent bevestigd er voldoende vertrouwen in te hebben dat zij eind juni 40 miljoen euro aan commitments verzameld heeft. Er is inmiddels 30 miljoen euro aan intenties beschikbaar. Zoals beschreven in het lnvesteringsmemorandum is een aanbieding voor een financiering van 30 miljoen euro ontvangen die thans wordt geëvalueerd. In de komende maanden zal een definitieve keuze gemaakt worden voor dit (laatste) deel van de financiering.”

Een volledige financiering aan het einde van de zomer lijkt haalbaar. Bovendien gaat Vrienden aan de Maas B.V. ook na financial close door met het vergaren van kapitaal. Elke euro die ze boven de 40 miljoen euro bij elkaar weten te brengen, gaat van de inleg van de gemeente Rotterdam af.

Een akkoord met De Nieuwe Ploeg (combinatie van BAM en Besix) is een ander stoplicht dat nog op groen moet springen, voordat aan de bouw van het nieuwe stadion begonnen kan worden. De coronapandemie heeft een versterkend effect op de fluctuerende prijzen voor grondstoffen, waarbij de staalprijs momenteel voor de grootste problemen zorgt. Een akkoord is er nog niet, maar dat is vanuit het oogpunt van de bouwcombinatie ook niet onlogisch. Hoe later zij een akkoord geven, hoe meer zekerheid men heeft over de reële prijs.

De komende maand zal het veelvuldig over Feyenoord City gaan, met een politiek besluit over de 40 miljoen aan aandelen als voorlopig resultaat. Mits de projectorganisatie er in slaagt om de financiering af te ronden en er een goede afspraak over de bouwsom overeengekomen kan worden, lijkt dan niets de realisatie van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City meer in de weg te staan. Zeker niet als de Raad van State eind dit jaar alle ingediende bezwaren tegen het bestemmingsplan verwerpt. Daarmee krijgt Rotterdam met het nieuwe stadion een nieuwe ‘Erasmusbrug’; een ontwikkeling die niet alleen op zichzelf een nieuw icoon voor de stad is, maar ook de vooruitgang van de hele omgeving in een enorme stroomversnelling brengt.

Dit project sluit aan bij een bewering van prof. dr. ir. Jan Rotmans. Hij stelt dat “echte doorbraken altijd ontstaan vanuit een smal draagvlak en dat een idee met een breed draagvlak vaak niet radicaal of vernieuwend genoeg is.” Of de Rotterdammer over twintig jaar hetzelfde (‘dat was een goed idee zeg’) zal zeggen over Feyenoord City als over de Erasmusbrug, dat is uiteraard afwachten. Eén ding is echter zeker: zonder dat er palen in de grond gaan, zullen we het nooit weten. Terwijl nu het moment is om lef te tonen door Feyenoord en Rotterdam-Zuid een stap vooruit te helpen!