Analyse: Waar kan Feyenoord nog heen als De Kuip niet meer voldoet?

Allereerst een resumé van de recente ontwikkelingen. De Kuip krijgt 11,8 miljoen van de gemeente ter compensatie van het stoppen met concerten. Hierdoor kunnen er woningen gebouwd worden rondom het stadion zonder extra geluidsisolerende maatregelen. Die zouden wel nodig zijn als er in de toekomst nog concerten plaatsvinden. Lees via onderstaande link meer over dat nieuws en de zorgen die de lokale politiek over het plan heeft.

Volgens de gemeente Rotterdam zorgt de compensatie ervoor dat ‘men hiermee kan investeren in De Kuip als voetbalstadion’, de functie die het blijft behouden. Feyenoord sprak zich eerder ook al expliciet hierover uit, maar in de praktijk zal het geld allereerst gebruikt worden om de schuld bij de Amerikaanse bank Goldman Sachs af te lossen.

De schuld van 15 miljoen, die is blijven staan vanuit de plan- en ontwikkelkosten van een nieuw stadion, kan straks volledig worden afgelost. Want De Kuip krijgt verder een impuls van één miljoen van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. En voor de gemaakte ontwikkelkosten voor een nieuw stadion heeft ook Feyenoord eerder al (ruim) twee miljoen betaald.

Feyenoord is ontstemd over de gang van zaken. De club zegt niet meegenomen te zijn door het stadion en de gemeente in de uitwerking van deze plannen en de eventuele gevolgen voor de voetbalclub.

Wilco Verhagen, de gemeentelijk projectleider van Feyenoord City 2.0, bevestigt woensdag in een commissievergadering dat er met vele partijen is gesproken, maar inderdaad niet met de voetbalclub. Opmerkelijk, aangezien Feyenoord wel een aanzienlijke belanghebbende is bij de plannen rond en met De Kuip. Het hele plan draagt zelfs nog steeds de naam van Feyenoord, al wil de club dat hier zo snel mogelijk een einde aan komt. Feyenoord City 2.0 mag geen Feyenoord meer in de naam hebben.

De boosheid bij Feyenoord richting het stadion wordt versterkt doordat de directies van club en stadion tegenwoordig veel nauwer samenwerken en veel regelmatiger gezamenlijke overlegvergaderingen hebben. Feyenoord vindt dat het meer informatie had moeten krijgen dan gebeurd is.

Het komt bovenop de ontevredenheid die Feyenoord al langer heeft als het gaat om de huidige faciliteiten en het achterstallig onderhoud van het stadion dat het huurt. De club verwacht dat de miljoenenimpuls die nu gegeven wordt ook aangewend wordt om de achterstanden weg te werken en De Kuip op te knappen.

Feyenoord kijkt kritisch naar alle schetsen en bouwplannen. En dan met name wat de gevolgen voor de club gaan zijn. Deze plannen werden woensdag voor het eerst gepresenteerd aan de Rotterdamse gemeenteraadsleden en geïnteresseerden bij de al genoemde commissievergadering. Een aantal zaken zal Feyenoord iets duidelijk zijn geworden, maar er is nog steeds veel onduidelijk en onzeker over wat er staat te gebeuren in het gebied van de Stadiondriehoek en de financiële haalbaarheid van de plannen.

Neem de parkeerfaciliteiten in de omgeving. Er wordt gezegd dat het de bedoeling is dat er evenveel parkeergelegenheid blijft bestaan als nu het geval is, maar uit de tekeningen is dat niet op te maken.

Desgevraagd krijgen wij te horen dat deze tekeningen ‘een voorbeeld uitwerking’ zijn van het plan. Er komen meerdere lagen aan parkeerfaciliteiten, zodat de terreinen P1, P2 en P3/4 weleens hetzelfde aantal parkeerplekken kan houden. Het is het wel zo dat het terrein P5C achter het nabijgelegen tankstation zal verdwijnen, maar dat was al langer bekend.

Hiermee is nog niets gezegd over de exploitatie van deze parkeerterreinen. Eind 2022 heeft het bestuur van De Kuip al een constructie gemaakt met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, buiten medeweten van Feyenoord om. Deze stichting heeft 4 miljoen geleend aan het stadion voor projectkosten rondom het nieuwe stadion. De tegenprestatie was dat de exploitatie van enkele parkeerterreinen voor het stadion voortaan lopen via een door Stigam te bepalen partij. Die partij gaat de parkeervoorzieningen voor de komende 30 jaar beheren. Eventuele lastenverhoging die hieruit voortvloeien komen vermoedelijk bij de club en haar relaties terecht.

Een vergelijkbare situatie zoals op Varkenoord, bij de Sportclub Feijenoord en rondom 1908 wordt bij Feyenoord als zeer realistisch beschouwd. Hierin staan de gemeente en Feyenoord momenteel lijnrecht tegenover elkaar. De gemeente wil betaald parkeren invoeren en de vele vrijwilligers van de club komen hiermee in de problemen. Hier is nog geen oplossing voor gevonden.

Los van dit soort eerste praktische zaken en onduidelijkheden die al in een vroeg stadium opdoemen, is er ook de vraag wat de gevolgen van de nieuwste bouwplannen zijn op de lange termijn. Kan De Kuip ooit nog verbouwd worden? En kan er ooit nog een eventuele grootschalige renovatie plaatsvinden?

Tijdens de commissievergadering op woensdag werd door gemeentelijk projectleider Verhagen verteld dat dit nog mogelijk zou zijn. Er is eerder weleens een projectie van een gerenoveerd stadion over De Kuip gelegd en dit zou nog steeds kunnen passen.

Of die papieren werkelijkheid ook in de praktijk uitvoerbaar is, wordt door experts als twijfelachtig bestempeld. Bij vrijwel elk renovatieplan zouden wegen en leidingen omgelegd moeten worden en is een grondige aanpassing van het bestemmingsplan nodig.

Kijk bijvoorbeeld naar het wellicht meest bekende renovatieplan: De Moderne Kuip. Dit plan werd door Verhagen ook expliciet genoemd in de commissievergadering. Ook hierbij is het duidelijk dat er wegen verlegd moeten worden, met allerlei extra kosten die nu nog niet exact bekend zijn. Als er rondom De Kuip nog meer gebouwen komen te staan, zal het de complexiteit van die verbouwing alleen maar groter maken.

Veel vragen staan nog open, ook bij de diverse partijen in de Rotterdamse politiek. Alle politieke vraagstukken zijn namelijk doorgeschoven naar een volgende commissievergadering over de gebiedsontwikkeling medio mei.

Feyenoord is dus nooit een gesprekspartner van de gemeente geweest in de afgelopen maanden. De Rotterdamse club was daarom afgelopen woensdag op eigen initiatief ook met een delegatie in het Rotterdamse stadhuis, zodat het voor het eerst zelf kon horen wat de exacte plannen in het gebied zijn.

De vertegenwoordigers vanuit Feyenoord, financieel directeur Pieter Smorenburg en woordvoerder Raymond Salomon, namen plaats op de stoelen die zo ver als mogelijk verwijderd waren van de stadionvertegenwoordigers: directeur Lilian de Leeuw en Roel Vollebregt. Hij is de directeur van Nieuw Stadion BV, de ontwikkelaar van het toekomstige voetbalstadion op Zuid. Het zegt alles over de afgekoelde verhoudingen tussen beide partijen.

Bij Feyenoord zijn er ook gefronste wenkbrauwen toen door de gemeentelijk adviseur Verhagen gemeld werd wie de betrokken projectontwikkelaar is in Feyenoord City 2.0. Dat is het bedrijf Dura Vermeer. De financieel directeur van dat bedrijf, Lowick Barg, is ook lid van de Raad van Commissarissen van Stadion Feijenoord. En Roel Vollebregt, de directeur van Nieuw Stadion NV, is verbonden aan Dura Vermeer als lid van de RvC.

Ondanks de verstoorde verhoudingen blijft bij Feyenoord de ambitie om eigenaar te worden van het stadion wel overeind staan.

Die (financiële) noodzaak tot eenwording is voor De Kuip en haar aandeelhouders nu mogelijk minder groot. Al hebben de nieuwste ontwikkelingen ook stevige impact op het terugverdienmodel van het stadion. Zonder concerten en de bijbehorende extra horeca-inkomsten zal bij een businesscase van een gerenoveerde of verbouwde Kuip er een stuk minder uit te halen zijn.

Recent zette sportmarketeer Chris Woerts, voormalig commercieel directeur bij Feyenoord, de situatie zeer stevig neer in het tv-programma Vandaag Inside. ‘Feyenoord wordt door de gemeente Rotterdam de stad uit gejaagd’, constateerde hij. In gesprekken met diverse bronnen rondom de voetbalclub komt ditzelfde sentiment inderdaad naar voren, weliswaar iets genuanceerder verwoord.

Feyenoord kijkt zeer kritisch naar de gemeentelijke plannen van Feyenoord City 2.0. De verwachting is dat Feyenoord al op alle manier bezwaar zal aantekenen tegen de plannen zoals ze nu zijn gepresenteerd.

Feyenoord ziet in de plannen dat De Kuip bijna geen kant meer op kan. Het stadion blijft gebruikt worden als voetbalstadion, maar de komst van nog meer woningen zal zorgen voor nog meer druk op de omgeving die toch al grote infrastructurele problemen heeft.

Heeft Feyenoord dan een inschattingsfout gemaakt? Er lagen toch plannen voor een nieuw stadion in het gebied, samen met de woningbouw in de omgeving?

Het antwoord is dat Feyenoord nog altijd vierkant achter het stopzetten van de bouwplannen voor een nieuw stadion staat. Dat besluit werd in november 2021 genomen en leidde tot frustratie bij de andere betrokken partners vanuit de gemeente en De Kuip. Pas maanden later werd het besluit om te stoppen met Feyenoord City vanuit alle partijen bevestigd.

Feyenoord keurde de businesscase van het nieuwe stadion destijds alleen goed met de voorwaarde dat de financiering rond zou komen en er een vaste bouwsom vastgelegd kon worden. Die laatste twee zaken waren niet rond te krijgen, waaronder de club het een te groot risico vond om dit plan door te gaan.

Bij bouwprojecten die recentelijk wel zijn doorgegaan, zoals het Amare project in Den Haag, zijn enorme kostenstijgingen te zien. Feyenoord denkt dat, als het plan zoals het er lag was doorgegaan, het nu in grote financiële problemen terecht zou zijn gekomen.

Tegelijkertijd zijn er nu ook problemen. Een plek vrijhouden voor een nieuw stadion wanneer de omstandigheden in de bouwsector weer gunstiger zijn, was geen optie. En nu is het de vraag waar Feyenoord nog heen kan als De Kuip niet meer voldoet. Verhuizen naar een nieuw onderkomen op Zuid is onmogelijk, kijkende naar het gebrek aan beschikbare grote ruimte in het gebied in het bestemmingsplan.

En verhuizen naar een andere locatie in de stad of zelfs buiten Rotterdam? Heel concreet wordt daar nog niet naar gekeken, al leert een snelle blik op de kaart al dat alleen richting Beverwaard en Barendrecht nog enige mogelijkheid lijkt te liggen. Zulke besluiten zullen ook goedkeuring moeten krijgen vanuit de Stichting Continuïteit van Feyenoord, waardoor het een tijdrovend proces zal worden.

Feyenoord buiten Rotterdam. Zo’n vaart zal het dus nog niet lopen. Al zegt het voldoende dat er binnen Feyenoord wel al voorzichtig over nagedacht is.